«Мы строили-строили и, наконец, построили…»

Право на застройку земельного участка реализовывается его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации. Это означает, что до того как приступить, наконец, к долгожданному строительству, вас ждёт очень «увлекательная» бюрократическая процедура прохождения разрешительного процесса и получения соответствующей документации на строительство объекта, которая может затянуться на годы! «О регулировании градостроительной деятельности в Республике Крым» от 24/12/2014 предусмотрен следующий порядок возведения нового строения, согласно которому необходимо:

1. получить в компетентных органах исходные данные;

2. разработать проектную документацию и в отдельных случаях провести ее экспертизу;

3. утвердить проектную документацию;

4. задекларировать начало строительных работ, а в отдельных случаях – получить разрешение инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК);

5. принять построенное строение в эксплуатацию;

6. получить свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;

7. зарегистрировать право собственности на возведенный объект.

Понятно, что срок это занимает довольно долгий, особенно в крупных городах, а законодательно установленные сроки на получение разрешительной документации на деле существенно расходятся. Вот только время не ждёт, и застройщики приступают к строительству не в соответствии, а вопреки. Т.е. действуют по такому плану: строить самовольно и впоследствии легализовать. Причём некоторые строят без разрешения по незнанию закона, но большинство именно из-за сложности предусмотренного порядка.

Проблема легализации самовольных построек не новая и возникла с того времени, когда гражданам и юридическим лицам разрешили иметь в собственности земельные участки и расположенные на них здания. Так что же следует понимать под «самовольным строительством»?

В соответствии с 222-й статьей Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой считается жилой дом или другое недвижимое имущество, «созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом». Или просто построенный, без документов. Человек, соорудивший самовольную постройку, никаких прав собственности на нее не приобретает. А еще самовольная постройка подлежит сносу либо самим строителем, либо за его счет.

Из данной нормы следует, что для признания объекта недвижимости самовольным строением, достаточно наличия одного из условий:

• участок не был отведён для этой цели;
• отсутствие соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы;
• отсутствие утверждённого проекта;
• существенные нарушения строительных норм и правил.

Порядки узаконивания: судебный и упрощённый

Возможность узаконивания самовольного строения предусмотрена законодательно, так федеральный закон Российской Федерации от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ гласит:

Ст. 222 п. 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1. если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
2. если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
3. если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.»;

4) дополнить пунктом 4 следующего содержания:

«4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.».

Таким образом, легализация самовольного строительства предусматривает обращение заинтересованного лица в суд с требованием признания права собственности на данный объект.

Судебный порядок

1) Если Вы не являетесь собственником или пользователем земельного участка, то первым шагом по легализации самовольно построенного объекта недвижимости будет оформление правового титула на участок под уже построенный объект.

2) Если же участок уже в собственности, однако, целевое назначение не позволяет использовать построенный объект, необходимо осуществить изменение целевого назначения земельного участка в соответствие установленным Порядком изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Процедура изменения целевого назначения земельного участка довольно-таки сложный и медлительный процесс, который осуществляется органами государственной власти и местного самоуправления согласно их полномочиям. Процедура изменения целевого назначения земельного участка зависит от его месторасположения. Если участок находится в границах населенного пункта, то процедура осуществляется на уровне сельского, поселкового или городского совета. Если земельный участок находится за чертой населенного пункта, то процедура происходит на уровне районной государственной администрации, что, как правило, усложняет весь процесс.

Основные этапы процедуры изменения целевого назначения земли:

1. Обращение с ходатайством (заявлением) собственника земельного участка в сельский, поселковый или городской совет, либо в районную государственную администрацию в зависимости от месторасположения участка.

2. Рассмотрение вышеперечисленными структурами ходатайства и одобрение либо же обоснованный отказ на изменение целевого назначения.

3. Подготовка проекта отвода земельного участка.

4. Согласование проекта отвода с районным (городским) органом земельных ресурсов, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органом градостроительства, архитектуры и охраны культурного наследия.

5. Землеустроительная экспертиза проекта отвода.

Рассмотрение местными советами или районной госадминистрацией проекта отвода земельного участка и принятие решения об изменении его целевого назначения.

Местные советы или районная государственная администрация рассматривает ходатайство с предоставленными документами и принимает решение. В случае отказа мотивирует невозможность изменения целевого назначения, а в случае согласия дает разрешение на подготовку проекта отвода.

Проект отвода земельного участка делается в случае изменения целевого назначения только части участка, если же меняется назначение всей площади, тогда пересогласовывается прежний проект отвода.

Проект отвода выполняют государственные или любые землеустроительные организации, имеющие лицензию на землеустроительные работы, по предоставлению заявления собственником участка.

После согласования либо же пересогласования с районным (городским) органом  земельных ресурсов, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органом градостроительства, архитектуры и охраны культурного наследия проект отвода подлежит землеустроительной экспертизе, после чего он проходит согласование с местным советом или районной госадминистрацией.

После принятия положительного решения выдается государственный акт на право собственности на земельный участок. Согласно п. 12 данного Порядка решение сельского, поселкового, местного совета или соответствующего органа исполнительной власти является основанием для оформления гражданину или юридическому лицу государственного акта на право собственности на земельный участок с измененным целевым назначением. В случае отказа, собственник имеет право обжаловать его в судебном порядке.

3) В случае, если Вы являетесь собственником земельного участка (или же пользователем) и целевое назначение позволяет осуществлять строительство на нём, то необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольное строительство.

Перед этим обратиться в Инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля и оплатить штраф.

Также, для подтверждения факта самовольного строительства, для начала необходимо провести техническую инвентаризацию объекта. В соответствии с п. 1.4 Инструкции № 127 техническую инвентаризацию вновь построенных (реконструированных) и наличенствующих объектов выполняют за счет заказчиков бюро технической инвентаризации (далее — БТИ). Необходимо получить и заключение архстройконтроля о том, что строительство проведено с соблюдением строительных норм и пригодно к эксплуатации.

Результатом проведения БТИ технической инвентаризации объекта самовольного строительства является получение техпаспорта с отметкой «самовольно построенные здания (части зданий)», плана земельного участка и оценочных актов «построено самовольно».

При судебной процедуре легализации объекта недвижимого имущества немаловажным вопросом является выбор ответчика по делу. Им может быть сельсовет, поселковый совет, горсовет либо районная администрация.

Высший хозяйственный суд высказывает мнение, что ответчиком по иску может быть орган, регистрирующий право собственности на недвижимое имущество, которым на сегодня является БТИ. В любом случае, при выборе ответчика по делу о легализации самовольно построенного объекта недвижимости важно учесть специфику местной судебной практики.

К исковому заявлению о признании права собственности на самовольно построенное имущество должны прилагаться такие документы:

• справка БТИ о проценте готовности объекта самовольного строительства, техпаспорт строения;
• техническое заключение проектной организации (специалиста, эксперта) относительно соответствия состояния объекта самовольного строительства государственным строительным нормам с отметкой процента готовности объекта и возможности его дальнейшей эксплуатации, в которую должны быть включены генплан, архитектурно-планировочные, конструктивные решения;
• документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, а в случае, если заказчик (застройщик) не является собственником или пользователем земельного участка, также подаётся нотариально удостоверенное согласие собственника земельного участка на его застройку, а если участок находится в пользовании, – нотариально удостоверенные соглашения собственника и пользователя земельного участка на его застройку;
• заключения государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением природоохранных, санитарно-гигиенических, противопожарных требований;
• заключение Управления архитектуры и градостроительства исполкома местного совета относительно возможности сохранения (как противовес сноса) самовольно построенного объекта.