Почему ваш дом сносят?
Наиболее распространённой причиной сноса многоквартирных домов является признание их аварийными. В зависимости от принадлежности жилищного фонда (государственный, субъект РФ или муниципальный) формируется соответствующая межведомственная комиссия, производящая обследование дома. По его результатам одним из возможных решений является признание дома аварийным и подлежащим сносу. Уполномоченный орган (департамент, министерство, иное подразделение) принимает решение об освобождении (изъятии) жилого дома с указанием оснований, сроков и других существенных условий. Такое решение в соответствии с ч. 3 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.
В свою очередь, орган в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ вправе требовать от собственников помещений снести дом за свой счёт. Невыполнение указанного требования в разумный срок ведёт к изъятию земельного участка с расположенным на нём домом.
Данные объекты недвижимости могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд: в случае комплексной застройки территории или возведения поблизости социального объекта, требующего отдалённости от жилых домов, например, инфекционной больницы. Также снос дома может быть предусмотрен региональной или муниципальной программой по переселению граждан из ветхого жилья (не аварийного, но имеющего большой износ) или домов определённой серии, года постройки или этажности.
Поскольку правовые основания для пользования жилыми помещениями неоднородны, права граждан при сносе домов также различаются. Рассмотрим две наиболее распространённые ситуации.
Квартира предоставлена по договору социального найма
Согласно ст. 86 ЖК РФ в случае сноса дома нанимателям и членам их семей предоставляются иные жилые помещения по договору социального найма. Весьма распространённым является мнение, что снос дома обязательно сулит отдельную большую квартиру (возможно, даже не одну) в новостройке, однако на практике это не так. В соответствии со ст. 89 ЖК РФ новое жилое помещение, предоставляемое взамен снесённого, должно:
1) быть благоустроенным и отвечать санитарнотехническим нормам;
2) соответствовать по площади и количеству комнат ранее занимаемому;
3) находиться в том же населённом пункте (с письменного согласия жильцов оно может располагаться и в ином населённом пункте данного субъекта РФ).
Согласно п. 37 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 снос дома является самостоятельным основанием для предоставления жилья и оно не связано с улучшением жилищных условий. Решающей является соразмерность; количество жильцов и величина приходящейся на каждого из них площади не играют роли. Улучшение жилищных условий лиц, состоящих на учёте как нуждающиеся, происходит на общих основаниях и в порядке очерёдности. Единственным исключением является лишь передача жилого помещения религиозным организациям (ОпределениеВерховного суда РФ от 18.06.2014 № 5-АПГ14-10).
Следует отметить несколько важных моментов:
1) квартира с меньшим количеством комнат не может быть предоставлена даже в том случае, если её общая площадь больше предыдущей (Определение Верховного суда РФ от 09.04.2013 № 8-КГ 13-3);
2) площадь предоставляемого жилого помещения должна быть равнозначна не только по жилой площади, но и по общей площади ранее занимаемого жилого помещения (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.04.2011 № 33-5614/2011);
3) само по себе решение о сносе дома никоим образом не ограничивает нанимателей: до момента выселения они осуществляют права в полной мере, в том числе могут приватизировать указанное жилое помещение.
Квартира находится в собственности
Если при социальном найме важна фактическая соразмерность предыдущего и вновь предоставляемого помещений, то в случае изъятия жилья, находящегося в собственности, основополагающим критерием является выкупная цена недвижимости. В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, позицией Президиума ВС РФ, изложенной в Обзоре судебной практики от 26.12.2012 г., цена формируется из следующих составляющих:
рыночная стоимость жилья, установленнаяпо результатам независимой оценки;
расходы, связанные с изъятием жилого помещения и переездом на новое место жительства;
стоимость изъятого земельного участка, если он находился в общей собственности;
стоимость доли общего имущества, находящегося в многоквартирном доме;
денежная компенсация за снижение стоимости здания в случае, если прежний собственник (до момента приватизации) не исполнял свою обязанность по капитальному ремонту.
Однако в выкупную цену не включаются улучшения, которые не являлись необходимыми и были произведены собственником после регистрации решения об изъятии жилья.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ собственнику взамен жилого помещения причитается его выкупная цена. В случае если между сторонами достигнуто соглашение, гражданин может предпочесть получение жилого помещения в зачёт выкупной цены. В случае если аварийный дом включён в региональную адресную программу по переселению, то собственник сам выбирает между выкупной ценой и получением жилого помещения.
Однако условия его получения весьма далеки от подобной процедуры, осуществляемой по договору социального найма. Основным ориентиром является именно выкупная цена, которая идёт в счёт стоимости помещения. В обзоре судебной практики Президиума ВС РФ от 29.04.2014 г. также указано, что разница между выкупной ценой за прежнее жилье и рыночной стоимостью вновь приобретаемого помещения подлежит уплате: собственником, если выкупная цена выше цены нового жилья; органом, если её недостаточно.
Возникающие споры решаются в судебном порядке. Орган, принявший решение, правомочен обратиться в суд для принуждения нанимателей и собственников жилья к совершению рассмотренных действий (например, в случае умышленного затягивания процедуры согласования). Они, в свою очередь, в суде могут обжаловать бездействие органа (например, непредоставление вариантов для переселения).
Порядок предоставления жилых помещений (их выкупной цены) при сносе домов является весьма сбалансированным. Он направлен на восстановление социальной справедливости и компенсацию затрат, понесённых гражданами в результате принудительной смены места жительства. Данную процедуру не следует рассматривать как реальную возможность улучшения жилищных условий.
Благодарим журнал Что делать если…