Вопрос, каким должен быть правильно оформленный договор аренды комнаты в квартире, является не таким простым, как может показаться на первый взгляд. В зависимости от конкретного типа целевого помещения должен быть выбран соответствующий тип документа.
Нередко возникают ситуации, когда требуется сдавать в аренду только части помещения. Например, в каждой комнате квартиры будет проживать отдельный наниматель. Кроме того, не исключен вариант, при котором собственник будет проживать на своей жилплощади, одновременно сдавая некоторые комнаты. При этом в зависимости от того, является ли жилье приватизированным, а кроме того, является ли квартира коммунальной, сдача помещения в аренду обладает своими особенностями.
Неприватизированные комнаты в коммунальных квартирах
Наиболее сложной процедурой, требующей самого большого количества согласований, является сдача неприватизированных комнат в коммунальных квартирах. Дело в том, что такое помещение не является собственностью, проживающих там людей. В то же время в соответствии с п. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ такое помещение можно сдавать в поднаем с согласия наймодателя. Что касается наймодателя в данном случае, то для неприватизированной квартиры это может быть муниципалитет или другой орган. Наймодатель указан в договоре найма, на основе которого люди и проживают в неприватизированных квартирах.
Наймодатель должен получить письменное обращение, в котором будет отражена просьба о предоставлении права заключения договора поднайма. В этом документе должны быть поставлены подписи всех членов семьи, проживающих в целевом помещений. Кроме того, согласно п.2 ст. 76 ЖК РФ для этого также потребуется письменное согласие соседей по коммунальной квартире.
В ответ на полученные документы наймодатель предоставляет письменное разрешение на заключение договора поднайма. Образец типичного договора можно скачать по этой ссылке.
Отказ от контролирующих органов может последовать в том случае, если размер жилплощади на каждого поднанимателя будет ниже установленной нормы, либо поднанимателем является лицо, страдающее тяжелыми хроническими заболеваниями. При этом данный отказ может быть обжалован в судебных инстанциях.
При вселении поднанимателей по договору поднайма без получения соответствующего разрешения ЖЭКа согласно закону такой договор считается недействительным. При этом вселившиеся лица должны покинуть помещение незамедлительно. При отказе такие незаконные поднаниматели могут быть выселены согласно решению суда. При этом какого-либо иного жилья им никто предоставлять не будет. Соответствующий иск может быть подан наймодателем, соседями, прокурором.
Что касается нанимателя в этой ситуации, то данное лицо виновно в том, что не платило НДФЛ. Таким образом просрочка подачи деклараций по форме №3НДФЛ несет за собой такие последствия, как взыскание штрафа объемом 5% от неуплаченных налогов, но не больше 30% от общей суммы в декларации и не меньше 1 тыс. рублей. При этом начисляется также пеня за каждый день просрочки, размер которой составляет 1/300% от ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Приватизированные комнаты в коммунальных квартирах
Согласно таким юридическим основаниям, как п. 2 ст. 35 Конституции РФ, а кроме того, п.2 ст. 209 ГК РФ собственники приватизированных комнат имеют полное право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. В то же время речь в данном случае идет только о комнатах. Пользование коридором, ванной и кухней не является единоличным – эти помещения являются общей собственностью всех жильцов. Таким образом, для возможности заключения договора найма необходимо получить письменное согласие соседей.
Чтобы избежать возможных конфликтов в будущем, следует в договоре отразить спорные ситуации взаимодействия нанимателей с соседями. Впрочем, в таких ситуациях обычно люди ограничиваются устными рекомендациями и инструкциями.
Благодарим Народный СоветникЪ за информацию.